Wohnungseigentümer müssen sich nur bei gemeinschaftlicher Angelegenheien die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen; §§ 166, 199 Abs. 1 Nr. 2, 1004 BGB; 10 Abs. 6 Satz 3 WEG

Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auffassung des BGH (Urt. v. 04.07.2014, Az.: AZ: V ZR 183/13) bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Ein Beschluss, der einen Eigentümer zur Beseitigung einer baulichen Veränderung verpflichtet, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
 
Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB sind auch bei der Störung des Gemeinschaftseigentums nicht nach § 902 BGB unverjährbar, sondern, von dem hier nicht gegebenen Ausnahmefall der Verwirklichung eines eingetragenen dinglichen Rechts (dazu Senat, Urteil vom 22. Oktober 2010 - V ZR 43/10, BGHZ 187, 185) abgesehen, unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB vorbehaltlich hier nicht einschlägiger Sonderregelungen mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB entsteht mit der Beeinträchtigung des (Gemeinschafts-) Eigentums. Diese liegt hier schon in der rechtswidrigen baulichen Veränderung, nicht erst in deren Vollendung oder in dem späteren Auftreten von Gefahren.

Ein Wohnungseigentümer muss sich nicht das Wissen eines anderen Wohnungseigentümers zurechnen lassen. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Wesentlich für die Wissenszurechnung ist dabei, dass die Erlangung der Tatsachenkenntnis, die dem Gläubiger zugerechnet werden soll, zu dem Aufgabenkreis des Vertreters gehört, auch wenn dieser die zur Kenntnis genommenen Tatsachen nicht an den Vertretenen weitergibt. Anders liegt es nur, wenn die Durchsetzung von Individualansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer selbst eine Gemeinschaftsaufgabe ist.

Die Durchsetzung anderer Rechte wird nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG Gemeinschaftsaufgabe nur, wenn die Rechte gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solche Ansprüche an sich zieht.

Die Vergemeinschaftung eines Individualanspruchs wirkt in dieser Fallgestaltung aber nicht auf den Zeitpunkt zurück, zu dem der Verwalter von dem Umstand Kenntnis erlangte. Zu diesem Zeitpunkt war die Durchsetzung des Anspruchs nämlich noch keine Gemeinschaftsaufgabe. Es fehlt damit die sachliche Rechtfertigung für eine Zurechnung. Eine rückwirkende Zurechnung von Wissen würde in Fallgestaltungen wie der vorliegenden auch zu einem nicht vertretbaren Wertungswiderspruch führen. Die Verjährungsfrist liefe dann nämlich unter Umständen mit der Fassung des Vergemeinschaftungsbeschlusses ab, der eine Zurechnung von Wissen erst rechtfertigt.