Ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung durch Zustellung der Einladung durch den Verwalter an sich selbst; § 23 WEG

 

 LG Dortmund, AZ: 1 S 263/13, 04.11.2014

Ist mit einer WEG-Verwalterin ein gesonderter Mietverwaltungsvertrag abgeschlossen und der Verwaltung aufgrund der dort getroffenen Regelung eine Vollmacht zur Entgegennahme der Versammlungseinladungen erteilt worden, ist in der Zustellung der Einladung an sich selbst kein treuwidriges Verhalten der Verwalterin zu sehen.

Denn es liegt in der Hand eines jeden Eigentümers, der Verwalterin eine entsprechende Vollmacht zu erteilen oder aufgrund der damit verbundenen Risiken von einer Vollmachtserteilung abzusehen. Die Vollmachten sind dazu im vollen Bewusstsein erteilt worden, dass die Verwalterin zugleich Wohnungsverwalterin der Gemeinschaft ist, was ohne weiteres auch eine Zustellung der Einladung an sie selbst zur Folge haben kann. Eine Zustellung an die entsprechenden Eigentümer ist aufgrund der privatautonomen abweichenden Vereinbarung dann nicht mehr notwendig.

Etwaige Pflichtverstöße der Verwalterin im Zusammenhang mit den Formalien der Versammlung oder des Protokolls sowie diesbezügliche Auskunftsverweigerungen begründen auch nicht die Anfechtbarkeit von Beschlüssen, sondern führen im Ergebnis allenfalls zu einer Schadensersatzpflicht der Verwaltung.

Die Entscheidung des LG Dortmund zeigt, wie gefährlich es für einen Wohnungseigentümer werden kann, wenn er einen Verwaltervertrag mit umfassenden Vollmachten unterschreibt. Dies führt faktisch dazu, dass ein Verwalter den von ihm vertretenen Eigentümer von der gesamten Willensbildung in der Gemeinschaft völlig isolieren kann. Daher kann nur vor umfassenden Vollmachterteilungen gewarnt werden, insbesondere, wenn der beauftragte Miet-Verwalter des Sondereigentums zugleich auch noch der WEG-Verwalter ist.

Kosten der Entziehungsklage sind auch in einer Zweiergemeinschaft Verwaltungskosten; §§ 16 Abs. 7, 18 WEG 

 

Ein Wohnungseigentümer, der Verwaltungskosten über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, hat grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 7, Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 683, 684, 748 BGB (LG Berlin, AZ: 55 S 342/11, Urt. v. 26.10.2012).

Nach § 16 Abs. 7 WEG gehören zu den Kosten der Verwaltung i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG insbesondere die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn, wie hier, die Beklagten Mitglieder einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft sind und im Entziehungsverfahren obsiegt haben.

Eine andere Beurteilung in Bezug auf § 16 Abs. 7 WEG n.F. ist trotz Geltung der Grundsätze der ZPO bei gerichtlichen Entscheidungen über die Kosten des Rechtsstreits nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 nicht veranlasst. Denn es geht hier um eine wohnungseigentumsrechtlich interne Kostenverteilung unabhängig von der Kostenentscheidung im Entziehungsverfahren, lediglich letztere richtet sich nach der ZPO. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 7 WEG n.F., der identisch mit dem Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG a.F. geblieben ist. Auch nach der Gesetzesbegründung vom 09.03.2006 (BT-Drs. 16/887, S. 25) stellt § 16 Abs. 7 WEG lediglich eine redaktionelle Folgeänderung nach der Einführung neuer Absätze (Absätze 3 bis 5) in § 16 WEG dar.

Dem Anspruch der Kläger steht der Vorrang einer Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband nicht entgegen. Vor der gerichtlichen Inanspruchnahme der im Entziehungsverfahren obsiegenden Partei ist eine Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband jedenfalls dann entbehrlich, wenn, wie hier, keine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist und die im Entziehungsverfahren obsiegende Partei zum Ausdruck gebracht hat, dass sie es auch nicht bedienen will.

Die Haftung der Beklagten besteht auch ohne die Aufnahme der Verbindlichkeit der Beklagten in eine Jahresabrechnung. Zwar kann ein Wohnungseigentümer rückständige Wohngelder gegen einen anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht geltend machen, wenn die der Zahlungsverpflichtung zugrunde liegende Verwaltungsentscheidung nicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt wurde.

Etwas anderes gilt allerdings bei Geschäften, die, wie hinsichtlich der Begleichung der Kosten einer von Wohnungseigentümern eingeleiteten Entziehungsklage, nicht zwingend vom Verwalter abzuwickeln sind. In einem solchen Fall findet sich keine Rechtsgrundlage im Gesetz für die Notwendigkeit der Aufnahme der Verbindlichkeit in eine Jahresabrechnung. Insbesondere ist § 28 WEG nicht maßgeblich, da es hier um einen Rückgriffsanspruch eines Miteigentümers geht (vgl. Beschluss des OLG Stuttgart vom 25.11.1985 – 8 W 424/84).

Diese auf den ersten Blick etwas aberwitzige Entscheidung des LG Berlin ist mittlerweile als gefestigte Rechtsprechung ( vgl. BayObLG, Az.: 2 Z 44/82) anzusehen. Ob der BGH hier irgendwann einmal eine teleologische Reduktion vornimmt und die Kosten der Entziehungsklage bei einer Zweier-WEG nicht den Verwaltungskosten zuschreibt, bleibt abzuwarten. Die Entscheidung zeigt aber, wie gefährlich man als Wohnungseigentümer lebt und wie wichtig es ist, eine Rechtsschutzversicherung zu besitzen, die derartige Risiken abdeckt.

Zur Befangenheit eines Richters und zur zulässigen Doppelvertretung eines Rechtsanwaltes im WEG-Anfechtungsverfahren; §§ 46 WEG, 134 BGB; 46 ZPO

 

Ein Mandatsverhältnis ist nach einem Beschluss des LG Dortmund, AZ: 11 T 56/14, 08.08.2014 nicht nichtig, wenn ein Rechtsanwalt in einem Anfechtungsverfahren zunächst nur einen Wohnungseigentümer auf Klägerseite vertritt und später das Mandat auf einen weiteren, zunächst formal beklagten Wohnungseigentümer erweiterert wird .

Auch wird hierdurch die ordnungsgemäß erteilte Vollmacht nicht berührt.

Auch wenn die zuständigen Strafgerichte und die zuständige
Rechtsanwaltskammer bzgl. eines möglichen Parteiverrats abschließend den gegensätzlichen Rechtsstandpunkt eingenommen haben, dürfte die Rechtsauffassung des abgelehnten Richters unter rein akademischen Gesichtspunkten (!!!) nicht unvertretbar geworden sein.

Allerdings weist die Kammer darauf hin, dass es nach Vorliegen der vorgenannten Entscheidungen des Amtsgerichts Bottrop, des Landgerichts Essen und der Rechtsanwaltskammer Hamm nun unter prozessualen Gesichtspunkten (???) für die Zukunft nicht mehr zu rechtfertigen sein dürfte, unter Beharrung auf einer eigenen abweichenden Meinung den Klägern die Prozessvertretung durch den von ihnen gewählten Rechtsanwalt zu versagen.

Zur Nichtigkeit einer Verwalterwahl und Unwirksamkeit eines zwischen Beirat und Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages; §§ 26, 29 WEG

 

LG Dortmund, AZ: 1 S 369/13, 02.09.2014

Ergibt sich aus einem Beschluss zur Bestellung eines Verwalters nicht eindeutig, wer die Verwaltung übernehmen soll, ist dieser Beschluss nichtig. Insoweit ist erforderlich, dass eine im Handelsregister eingetragene juristische Person oder eine namentlich benannte natürliche Person auf der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestimmt wird. Allein die Bezeichnung einer Firma genügt nicht, insbesondere, wenn sich der neu gewählte Verwalter gemeinsam mit seinem Sohn vorgestellt hat und nicht klar ist, ob es sich bei der Firma um eine GbR handelt.

Darüber hinaus erfordert eine Neuwahl zum Verwalter mindestens drei Vergleichsangebote. Der Verwaltungsbeirat kann zwar eine Vorauswahl bei einer Vielzahl von Angeboten treffen, jedoch muss der Eigentümerversammlung mindestens drei Verwalterangebote zur Abstimmung vorgelegt werden.

Auch bei der Vorauswahl durch eine Findungskommission, wie hier dem Verwaltungsbeirat, erfordert der Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhält, von den eingeholten Alternativangeboten Kenntnis zu nehmen und daraus sowie ergänzend aus etwaigen eigenen Informationen Wahlvorschläge in die Eigentümerversammlung einzubringen (OLG Hamm, Beschl. v. 03.01.08 - 15 W 240/07).

Wird der Verwaltungsbeirat ohne Beschlussfassung zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem neuen Verwalter "bestimmt", ist der Verwaltervertrag mangels ordnungsgemäße Bevollmächtigung des beirates zum Abschluss eines verwaltervertrages unwirksam.

Die Entscheidung des LG Dortmund sanktioniert in einer selten ausgesprochenen Deutlichkeit die Folgen einer unzureichend vorbereiteten Verwallterwahl nebst anschließend geschlossenen Verwaltervertrag. Man wünscht sich von anderen Gerichten eine ähnliche Konsequenz.

Kein Parteiverrat in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren bei rein formeller Prozessgegnerschaft

 

Das Landgericht Essen (Az.: 52 Qs-29 Js 648/13-9/14) hat nunmehr eine Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt, wonach ein Rechtsanwalt sich nicht des Parteiverrates strafbar macht, wenn er sukzessive mehrere Eigentümer vertritt, die bei Klageerhebung des ersten Eigentümers formal auf der Beklagtenseite standen.

Aufgrund der Besonderheit im WEG-Verfahren, in welchem sich ein Wohnungseigentümer einer Klage auf Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung als Nebenintervenient anschließen kann, kommt es für die Frage eines Parteiverrates i.S.d. § 356 StGB auf einen materiell-rechtlichen Interessenkonflikt an. Darüber hinaus erscheint auch ein formeller Interessekonflikt zumindest dann zweifelhaft, wenn die mitvertrenen Eigentümer in der vor dem Amtsgericht erhobenen Klage nicht in der Eigentümerliste aufgeführt sind.

Wohnungseigentümer müssen sich nur bei gemeinschaftlicher Angelegenheien die Kenntnis des Verwalters zurechnen lassen; §§ 166, 199 Abs. 1 Nr. 2, 1004 BGB; 10 Abs. 6 Satz 3 WEG

Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Auffassung des BGH (Urt. v. 04.07.2014, Az.: AZ: V ZR 183/13) bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Ein Beschluss, der einen Eigentümer zur Beseitigung einer baulichen Veränderung verpflichtet, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
 
Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB sind auch bei der Störung des Gemeinschaftseigentums nicht nach § 902 BGB unverjährbar, sondern, von dem hier nicht gegebenen Ausnahmefall der Verwirklichung eines eingetragenen dinglichen Rechts (dazu Senat, Urteil vom 22. Oktober 2010 - V ZR 43/10, BGHZ 187, 185) abgesehen, unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB vorbehaltlich hier nicht einschlägiger Sonderregelungen mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB entsteht mit der Beeinträchtigung des (Gemeinschafts-) Eigentums. Diese liegt hier schon in der rechtswidrigen baulichen Veränderung, nicht erst in deren Vollendung oder in dem späteren Auftreten von Gefahren.

Ein Wohnungseigentümer muss sich nicht das Wissen eines anderen Wohnungseigentümers zurechnen lassen. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat.

Wesentlich für die Wissenszurechnung ist dabei, dass die Erlangung der Tatsachenkenntnis, die dem Gläubiger zugerechnet werden soll, zu dem Aufgabenkreis des Vertreters gehört, auch wenn dieser die zur Kenntnis genommenen Tatsachen nicht an den Vertretenen weitergibt. Anders liegt es nur, wenn die Durchsetzung von Individualansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer selbst eine Gemeinschaftsaufgabe ist.

Die Durchsetzung anderer Rechte wird nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG Gemeinschaftsaufgabe nur, wenn die Rechte gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solche Ansprüche an sich zieht.

Die Vergemeinschaftung eines Individualanspruchs wirkt in dieser Fallgestaltung aber nicht auf den Zeitpunkt zurück, zu dem der Verwalter von dem Umstand Kenntnis erlangte. Zu diesem Zeitpunkt war die Durchsetzung des Anspruchs nämlich noch keine Gemeinschaftsaufgabe. Es fehlt damit die sachliche Rechtfertigung für eine Zurechnung. Eine rückwirkende Zurechnung von Wissen würde in Fallgestaltungen wie der vorliegenden auch zu einem nicht vertretbaren Wertungswiderspruch führen. Die Verjährungsfrist liefe dann nämlich unter Umständen mit der Fassung des Vergemeinschaftungsbeschlusses ab, der eine Zurechnung von Wissen erst rechtfertigt.

Einseitige empfangsbedürftige Willenerklärungen (hier: Kündigung) durch WEG-Verwalter ohne Vorlage einer Vollmachturkunde können nach § 174 BGB zurückgewiesen werden; §§ 174 Satz 1 BGB; 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: III ZR 443/13, 20.02.2014

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

Beruht die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grundlage, scheidet eine Zurückweisung nach § 174 Satz 1 BGB regelmäßig aus. Der Unsicherheit über die in Anspruch genommene organschaftliche Vertretungsmacht wirkt die grundsätzlich vorgeschriebene Eintragung des Vertreters als Organ in ein öffentliches Register entgegen.

Auch wenn beim WEG-Verwalter die organschaftliche beziehungsweise gesetzlichen Vertretungsmacht gegeben ist, ist § 174 Satz 1 BGB gleichwohl anwendbar. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene zu erteilen.

Für eine Anwendung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.

 

Die Entscheidung des BGH dürfte für Verwalter und Eigentümergemeinschaften zu erheblichen Problemen führen. Da die Vollmachturkunde für den Verwalter grundsätzlich nur einmal erteilt wird, wird er diese bei dem Ausspruch von Kündigungen nicht im Original beifügen. Unklar ist auch, wie die Vollmacht auszusehen hat. Ein Unterschreiben aller Eigentümer ist insbesondere bei größeren Gemeinschaften nicht praktikabel. Eine durch Beschluss einer Eigentümerversammlung erteilte und protokollierte Ermächtigung einzelner Eigentümer oder des Verwaltungsbeirates, dem Verwalter in Vertretung der WEG eine entsprechende Vollmacht auszufüllen, muss ihrerseits den Anforderungen an eine Originalurkunde erfüllen. Da das Protokoll häufig nur vom Verwalter und dem Beirat unterzeichnet wird, stellt sich die Frage, wie ein derartiges "Ermächtigungsprotokoll" im Hinblick auf § 174 BGB künftig zu erstellen sein wird. In der Praxis wird diese Rechtsprechung des BGH für erhebliche gerichtliche Auseinandersetzungen sorgen.