Zur Nichtigkeit eines Sanierungsbeschlusses wegen unbestimmtem Beschlussantrag

 

AG Essen-Borbeck, AZ: 24 C 12/15, 22.05.2015

 

 

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme ist nichtig, wenn das Vorhaben nicht hinreichend beschrieben wird.

Weil Eigentümerbeschlüsse gegen den Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) und gegen die nicht an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer wie Gesetze oder Vereinbarungen wirken, sind sie aus sich heraus objektiv und nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen (BGH, NJW 1998, 3713).

In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung.

Begleitumstände dagegen, also Umstände außerhalb des protokollierten Eigentümerbeschlusses, können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

 

Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen und Instandsetzungsmassnahmen führen immer wieder zu Streitigkeiten. Häufig werden die Beschlussanträge schon nicht richtig vorbereitet, mit der Folge, dass ein unklarer Beschluss meistens zur Nichtigkeit führt.

Da nichtige Beschlüsse nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung angefochten werden müssen, kann ein Eigentümer, der mit der beschlossenen Massnahme nicht einverstanden ist, auch noch nach Ablauf dieser Frist Klage auf Feststellung der Nichtigkeit erheben.

Da die Feststellung der Nichtigkeit dem betroffenen Wohnungseigentümer erhebliche Schwierigkeiten bereitet - allein deshalb, weil die Beschlüsse objektiv auszulegen sind - ist eine Überprüfung durch einen Rechtsanwalt in jedem Einzelfall empfehlenswert.