Einigung über ein Sondernutzungsrecht ohne Grundbucheintrag bindet den Rechtsnachfolger nicht; §§ 10 Abs. 2 u. 3 WEG; 242, 902, 985 BGB

 

AG Oberhausen, AZ: 34 C 28/17, 02.05.2018

Streitigkeiten aus dem Sondernutzungsrecht - nicht Sondereigentum(!) - sind WEG-Angelegenheiten gem. § 43 Nr. 1 WEG. Wurde eine zwischen den Voreigentümern getroffene notarielle Vereinbarung über den Tausch von sondernutzungsberechtigten Garagen nicht im Grundbuch eingetragen, ist der Rechtsnachfolger an dieser Vereinbarung nicht gebunden. Der Herausgabeanspruch unterliegt nicht der Verjährung, § 902 BGB. Auch eine Verwirkung kommt nicht in Betracht, da der Sonderrechtsnachfolger erst mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft seinen Anspruch begründen kann. Der Anspruch verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, da anderenfalls die Vorschriften der §§ 10 Abs. 2 und 3 WEG umgangen werden.

Die Entscheidung des Amtsgerichts ist in der Sache richtig und entspricht der ständigen Rechtsprechung (vgl. AG Bottrop 20 C 50/17). Interessanter war allerdings die Frage der Zuständigkeit der WEG-Abteilung im vorliegenden Fall. Diese hatte das Amtsgericht vorliegend mit dem Hinweis, es gehe um ein Sondernutzungsrecht, angenommen. Diese Rechtsauffassung dürfte allerdings falsch sein, da es vorliegend nicht um den Umfang der Ausübung des Sondernutzungsrechts ging, sondern um die Frage, wer an der Garage ein Sondernutzungsrecht besitzt, was jedoch eine sachenrechtliche Streitigkeit darstellt. Diese ist aber keine WEG-Angelegenheit und somit eine Zivilsache(so auch BGH V ZB 220/09 und OLG Saarbrücken 5 W 370/97).

Verwalter muss Abstimmungsergebnis eines Beschlusses im Protokoll nicht festhalten / Wohnungseigentümer muss eine Modernisierung auch im Sondereigentum dulden; §§ 14, 22 WEG

 

 LG Dortmund, AZ: 1 S 116/17, 05.06.2018

Es besteht keine Pflicht des Verwalters, das Abstimmungsergebnis in der Niederschrift festzuhalten. Allerdings ist dann, wenn sich nicht mehr aufklären lässt, wer bei der Beschlussfassung anwesend war und abgestimmt hat und wenn dadurch Zweifel an den festgestellten Mehrheitsverhältnissen bestehen, zu vermuten, dass der Verwalter die Anzahl der relevanten Zustimmungen zu Unrecht festgestellt hat. Der Beschluss über die Anbringung einer Türöffnerautomatik muss nicht konkret angeben, um welches Modell es sich handeln soll. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat auch dann, wenn es sich nicht um eine Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, die Beschlusskompetenz, im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Umbaumaßnahmen zu beschließen, wenn diese dem Gemeinschaftseigentum dienen. Auch in diesem Zusammenhang durchzuführende modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen müssen geduldet werden. Auch wenn bei der beschlossenen Modernisierung die qualifizierte 3/4 Mehrheit nicht erreicht ist, ist dies unschädlich, wenn der betroffene Eigentümer nicht in seinen Rechten über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigt ist.

Unzulässige Klauseln im WEG-Verwaltervertrag/ Zur Unwirksamkeit eines Verwaltervertrages

 

 ( AG Oberhausen, Urt. v. 25.09.2018; Az.: 34 C 14/18).

Ein Verwaltervertrag unterliegt nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Eine umfassende Delegation an einen Dritten steht im Widerspruch zu § 26 Abs. 1 S. 4 WEG und ist deshalb unzulässig.

Eine (formularmäßige) Einwilligung zur Erteilung von Untervollmacht verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB bzw. den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Befreiung von § 181 BGB in einem vom Verwalter gestellten Verwaltervertrag benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen i.s. des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Ein Verwaltervertrag darf Regelungsbefugnisse der Wohnungseigentümer nicht auf den Verwalter deligieren.

Das Abweichen des Wirtschaftsjahres der WEG vom Kalenderjahr kann nicht durch Verwaltervertrag erfolgen. Die Wohnungseigentümer können das Wirtschaftsjahr durch Vereinbarung abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Eine jahrelange abweichende Übung reicht hierzu jedoch nicht aus.

Preisvereinbarungen unterliegen nicht der Inhaltskontrolle, so dass auch der Verstoß gegen die Preisangabenverordnung nicht zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB führt.

Grundsätzlich kann für besondere über den im Rahmen, der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegenden Leistungsumfang eine Sondervergütung im Verwaltervertrag vereinbart werden, etwa für aufwändige Bauüberwachung und die Geltendmachung von Baumängeln. Die Klausel muss aber insoweit hinreichend bestimmt sein, dass ihr zu entnehmen ist, in welchen Fällen der Verwalter eine Sondervergütung erheben darf. Dies darf nicht allein im Ermessen des Verwalters stehen. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für die Vorbereitung und Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist in dieser Form unwirksam, da eine Einschränkung der Zusatzvergütung für den Fall schuldhaften Verwalterhandelns nicht vorhanden ist.

Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer Sondervergütungen für Verwalterleistungen beschließen, die über die Wahrnehmung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters hinausgehen. Solche Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen, wobei auch eine pauschale Sondervergütung festgelegt werden kann. Derartige Verwalterklauseln sind im Rahmen der üblichen Vergütungshöhe zulässig.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2012, 2648) ist eine Gesamtunwirksamkeit des Verwaltervertrages dann anzunehmen, wenn der unbeanstandet gebliebenen Teil allein sinnvollerweise keinen Bestand haben kann und nicht anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten. Verbleibt nur ein leerer Vertragstorso zurück, so ist der gesamte Beschluss unwirksam, da nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung auch einen entsprechenden Beschluss nur über diese Vertragsklauseln gefasst hätten.

Die Entscheidung des AG Oberhausen ist im Ergebnis zutreffend. Allerdings hätte das Gericht sämtliche streitgegenständlichen Regelungen im Verwaltervertrag beanstanden müssen. Dass ein Verstoß gegen die PAngVO kein Verstoß gegen §§ 305 ff BGB und auch kein Verstoß gegen ein Verbotsgesetz gem. § 134 BGB darstellt, ist nachvollziehbar, jedoch führt ein Verstoß gegen eine gesetzliche Norm zwangsläufig zur Ungültigkeit einer darauf gefaßten Beschlussfassung, ohne dass es eines Rückgriffs auf die §§ 305 ff BGB bedarf. Die zitierte Fundstelle in Staudinger/Jakoby, 18.Aufl. § 26 RdNr. 185 erklärt sich gerade nicht zur Beschlussanfechtung. Dass der Verwalter für Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer kein Sonderhonorar, insbesondere keine Mahngebühren verlangen darf, ist in der Rechtsprechung bisher anders entschieden worden (vgl. AG Reutlingen 11 C 105/16). Dass der Verwalter sich Sondervergütungen im Verwaltervertrag verklausulieren darf, die nicht zu seinen gesetzlichen Aufgaben gehören, ist zwar richtig, jedoch hatte das AG Oberhausen verkannt, dass Mahnungen an säumige Eigentümer gerade zu den gesetzlichen Aufgaben gehören, ebenso, wie die Überwachung von Instandsetzungsmassnahmen. Ein Sonderhonorar für derartige Tätigkeiten kann aber nicht durch eine Klausel im Verwaltervertrag, sondern nur durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer im Einzelfall vereinbart werden, wenn zugleich die Voraussetzungen für die Mehrvergütung dargelegt wurden (so LG Dortmund 1 S 320/16).

Jahresabrechnung angefochten - Wann muss der Verwalter die korrigierte Abrechnung vorlegen ?

 

(LG Dortmund, Beschl. v. 06.07.2018; Az.: 1 T 51/18)

Wird eine beschlossene Jahresabrechnung angefochten, ist der Verwalter grds. verpflichtet, die zu korrigierende Abrechnung innerhalb von zwei Monaten zu erstellen und auf einer Eigentümerversammlung zur erneuten Beschlussfassung vorzulegen, sofern nicht besondere Umstände eine längere Frist für geboten erscheinen lassen . Insbesondere bei kleinere Eigentümergemeinschaften genügt eine zweimonatige Frist zur Neuerstellung der Abrechnung, wenn alle Unterlagen vorhanden sind und der Verwalter aus persönlichen Gründen (z.B. Krankheit, Urlaub) nicht verhindert ist. Sind nur einzelne Abrechnungspositionen fehlerhaft, kann sogar auch eine kürzere Frist in Betracht kommen.

Verwalter darf Jahresabrechnung nicht bis zur gerichtlichen Klärung seiner Bestellung zurückstellen/ Gericht darf Streitwert auch zuungunsten des Beschwerdeführers einer Streitwertbeschwerde abändern; §§ 21, 27 WEG; 63 GKG

 

LG Dortmund, AZ: 1 T 77/17, 28.08.2017

Ein WEG-Verwalter ist verpflichtet, die vom Vorverwalter erstellte Abrechnung auf einer Eigentümerversammlung beschließen zu lassen.

Die Anfechtung einer Verwalterbestellung rechtfertigt es nicht, eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung bis zur rechtskräftigen Entscheidung zurückzustellen.

Wird eine Streitwertbeschwerde mit dem Ziel der Herabsetzung des Streitwertes erhoben, ist das Beschwerdegericht auch berechtigt, den erstinstanzlich festgesetzten Streitwert höher festzusetzen als das Amtsgericht.

Denn eine Änderung des fehlerhaft festgesetzten Streitwertes erfolgt von Amts wegen, da § 63 Abs 3 GKG nur die Zuständigkeit regelt und dem Beschwerdegericht insoweit kein Ermessen zusteht.

Hat das Amtsgericht über die Streitwertbeschwerde nicht entschieden, kann das Beschwerdegericht auch ohne Zurückverweisung bei Entscheidungsreife selber entscheiden.

GmbH muss vor Bestellung zum WEG-Verwalter ihre Bonität nachweisen

Wurde die Verwalterbestellung vor Umwandlung in eine GmbH schon erfolgreich angefochten, so wirkt sich diese Anfechtung auf die deklaratorische Bestellung aus.

Eine Verwalterneubestellung entspricht dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vorab keine Bonitätsprüfung vorgenommen hat. Diese ist aber zwingend erforderlich, wenn berechtigte Gründe Zweifel an der Bonität des Verwalters begründen (LG Dortmund; Urt.v. 28.03.2017  Az.: 1 S 177/16). 

Der Umstand, dass die neu gewählte Verwaltung eine GmbH ist, entbindet nicht zur Pflicht der Bonitätsprüfung, da die Stammeinlage von mindestens 25.000,00 EUR auch durch nicht werthaltige Sacheinlagen erbracht werden kann.

Ein Beschluss über die Verwaltervergütung ist nichtig, wenn die Höhe des Verwalterhonorars nicht beschlossen wurde.

Ein deklaratorischer Beschluss soll lediglich den Rechtszustand herbeiführen, der nach der geltenden Rechtslage ohnehin besteht.

Dies ist bei einer Verwalterwahl nach einer Umwandlung von einer UG in eine GmbH der Fall, da keine Umwandlung im Rechtssinne vorliegt.

Gleichwohl wird durch einen derartigen Beschluss der Rechtsschein einer Neubestellung gesetzt, so dass aus Gründen der Rechtssicherheit ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage besteht..

Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht den Restwert von Balkonfliesen beschließen; §§ 21, 24 WEG

Müssen die im Sondereigentum stehenden Balkonfliesen eines Wohnungseigentümers für Instandhaltungszwecke am Gemeinschaftseigentum entfernt werden, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, deren Neuwert zu erstatten (AG Bottrop Urt.v. 11.08.2017; Az.: 20 C 18/17).

Ein Abzug neu für alt kommt nicht in Betracht, wenn die Fliesen erst vor neun Jahren erneuert wurden.

Kinderspielhaus darf nicht im Garten einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgestellt werden; §§ 22 WEG; 1004 BGB

Ein Kinderspielhaus darf nach einer Entscheidung des AG Bottrop, Urt.v. 27.07.2017; Az.: 20 C 39/16 nicht ohne Zustimmung der übrigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer im sondernutzungsberechtigten Gartenteil aufgestellt werden.

Ein angeblich mündlich eingeholtes Einverständnis genügt insoweit nicht, da die Zustimmung nur durch einen fömlichen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen kann (oder durch einen Umlaufbeschluss).

WEG-Verwalter muss Eigentümerversammlung auf Verlangen einberufen; § 21 Abs. 4, 24 WEG

 

AG Dorsten, AZ: 3 C 203/16, 07.02.2017

 

 

Begehren mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung, muss der Verwalter diese einberufen, auch wenn die Mehrheit dies nicht wünscht.

Ein materielles Prüfungsrecht, ob der zu fassende Beschluss rechtlich zulässig ist, steht dem Verwalter ebenfalls nicht zu.

Dem Verwalter steht dabei kein Ermessen zu, wann er die Eigentümerversammlung einberuft. Dies muss unverzüglich erfolgen. Ein Zeitfenster von 9 Monaten ist nicht mehr unverzüglich.

Der klagende Wohnungseigentümer kann dabei frei entscheiden, ob er den verwalter auf Einberufung zu einer Eigentümerversammlung verklagt oder sich vom Gericht selber ermächtigen lässt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Der Antrag ist dann auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Einberufung durch den klagenden Wohnungseigentümer zu richten.

Wirtschaftsplan muss in schriftlicher Form vorliegen/ Korrektur der Jahresabrechnung kann nicht beschlossen werden/ Keine Duldung von Versorgungsleitungen für das Nachbargrundstück; §§ 21, 22, 28 WEG

AG Bottrop, AZ: 20 C 25/16, 26.01.2017

Eine fehlerhafte Jahresabrechnung kann nicht mit der Maßgabe genehmigt werden, erkannte Fehler mit der nächsten Abrechnung zu korrigieren. Eine derartige Korrektur widerspricht dem Wesen der Jahresabrechnung einer geordneten und übersichtlichen Jahresabrechnung.

Zur Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan ist erforderlich, dass der Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung in schriftlicher Form vorliegt.

Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung, dass eine Wasserleitung zur Versorgung des Nachbargrundstücks aus Kostengründen durch das Haus der Eigentümergemeinschaft verlegt werden soll, stellt dies eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung aller Eigentümer dar, weil das Risiko eines Wasserrohrbruches zu Lasten der Gemeinschaft deutlich erhöht wird.

Zur Unwirksamkeit einer Jahresabrechnung/ Zur ordnungsgemäßen Protokollierung einer Eigentümerversammlung; § 24, 28 WEG

LG Dortmund, AZ: 1 S 376/15, 10.01.2017

Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass das Protokoll von einem von der Versammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümer zu unterzeichnen ist, so genügt es nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Protokollierung, wenn der Verwalter zwei Miteigentümer vorschlägt, ohne dass hierüber eine Abstimmung erfolgt.

Eine Jahresabrechnung, die inhaltlich nicht nachvollziehbar ist, ist unwirksam.

Dies ist der Fall, wenn die Jahresabrechnung nicht an den Endbestand des Vorjahres anschließt und die Einnahmen nicht den Ausgaben entsprechen.

Auch muss die Abrechnung erkennen lassen, ob es sich um Soll-Zahlungen oder Ist-Zahlungen handelt.

Schließlich ist es nicht zulässig, die Abrechnungsspitze in der Gesamtabrechnung auszuweisen, da die Wohnungseigentümer nicht als Gesamtschuldner haften.

Eine Jahresabrechnung über die Abrechnungsspitze hinaus ist darüber hinaus mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

Duldungsbescheid gegen Grundstückseigentümer wegen rückständiger Steuerschulden nur nach vorherigem Vollstreckungsversuch gegenüber Voreigentümer zulässig, §§ 77, 191 AO

VG Gelsenkirchen, AZ: 5 K 3808/15, 31.08.2016

Der Erwerber eines Grundstückes haftet für die rückständigen Grundsteuern des Voreigentümers. Die die Steuer eintreibende Stadt kann gegen den neuen Eigentümer im Wege eines Duldungsbescheides die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, wenn der Erwerber die Steuerverbindlichkeiten des Alteigentümers nicht freiwillig ausgleicht.

Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Stadt vorrangig versucht hat, beim ursprünglichen Steuerschuldner die Grundsteuern zu vollstrecken. Kann die Kommune einen solchen Nachweis nicht erbringen, ist der Duldungsbescheid rechtswidrig.

Die zweijährige Verjährungsfrist des § 11 Abs. 2 GrStG gilt nur für die persönliche Haftung, nicht für die Haftung des Grundstückes selber.

Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück der WEG ohne ausdrückliche Regelung unzulässig; §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG

AG Bochum, AZ: 94 C 59/16, 31.08.2016

Das Parken auf dem Gemeinschaftsgrundstück außerhalb ausgewiesener Parkflächen ist ohne eine alle Eigentümer gleichbegünstigende Parkplatzregelung nicht zulässig.

Eine in der Anlage zur Teilungserklärung als Einfahrt beschriebene Grundstücksfläche rechtfertigt das Parken von Fahrzeugen nicht.

Eine Parkplatzordnung muss ausdrücklich beschlossen werden und inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Daran fehlt es, wenn die Regelung vorsieht, wer zuerst kommt, parkt zuerst und behindernde Fahrzeuge zugeparkter anderer Fahrzeuge erst durch Anschellen bei dem jeweiligen Fahrzeugbesitzer beiseite gefahren werden sollen.

Vollmachtnachweise müssen vor der Eigentümerversammlung überprüft werden; § 23 WEG

AG Offenbach am Main, AZ: 320 C 27/16, 22.07.2016

Haben einzelne Wohnungseigentümer der Hausverwaltung für eine Eigentümerversammlung eine Vertretungsvollmacht erteilt, muss den anwesenden Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, die Vollmachtnachweise auf der Eigentümerversammlung zu prüfen, ohne von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen zu werden.

Dies gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung über eine Vielzahl von Vollmachten (hier: 1000) verfügt, da bei Nichtvorliegen einer Vollmacht diese gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden kann.

Die Prüfung der Vollmachten darf nicht während der Versammlung in einem anderen Raum als dem Versammlungsraum angeboten werden. Denn hierdurch sind die prüfenden Eigentümer von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen.

Eine Entlastung der Hausverwaltung kann nur für einen bestimmten Zeitraum erfolgen, anderenfalls ist ein derartiger Beschluss mangels Bestimmtheit fehlerhaft.

Eine Wiederwahl einer Hausverwaltung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Verwalterin das Neutralitätsverbot verletzt und sich abfällig über opponierende Wohnungseigentümer anlässlich einer bevorstehenden Eigentümerversammlung äußert.

	Fehlerhafte Protokollierung führt auch bei unberechtigter Weigerung zur Unterschrift zur Anfechtung aller Beschlüsse; § 23 WEG LG Dortmund, AZ: 1 S 35/16, 16.08.2016 Sieht die Teilungserklärung zur Gültigkeit einer Beschlussfassung die Unterzeichnung des Protokoll durch einen von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümer vor, so sind die Beschlüsse auch dann aufzuheben, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer selber zu Unrecht seine Unterschrift verweigert. Ein Rechtsmissbrauch liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn zwischen den Parteien die Richtigkeit des Protokolls im Streit steht. Denn kein Eigentümer ist verpflichtet, ein Protokoll zu unterzeichnen, für dessen Richtigkeit er nicht einsteht. Die Frage der ordnungsgemäßen Protokollierung kann nicht im Anfechtungsverfahren geklärt werden. Die übrigen Wohnungseigentümer haben nur die Möglichkeit, von dem sich weigernden Wohnungseigentümer in einem separaten Verfahren die Protokollunterzeichnung zu verlangen. Beide Verfahren können dann ggfls. verbunden werden. Die Entscheidung des LG Dortmund entspricht einer nahezu identischen Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1997 (AZ: V ZB 2/97, 03.07.1997).

Wohnungseigentümer und Mieter können bei Beseitigungsklagen wegen baulicher Veränderungen gesamtschuldnerisch vor dem WEG-Gericht verklagt werden

AG Bottrop, AZ: 20 C 57/15, 22.04.2016

Die Errichtung einer Markise, eines Gartenhauses und eines Fahnenmastes stellen eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedarf.

Haben nicht alle Eigentümer zugestimmt, so steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Beseitigung aus §§ 13, 22 WEG i.V.m. §§ 862, 1004 BGB zu.

Dieser Anspruch richtet sich sowohl gegen den Wohnungseigentümer, auf dessen sondernutzungsberechtigten Gartenteil die baulichen Veränderungen vorgenommen wurden (Zustandsstörer), als auch gegen die Mieter, der diese Veränderungen dort vorgenommen hat (Handlungsstörer).

Beide haften als Gesamtschuldner auf Beseitigung.

Für die Klage gegen den Mieter ist das WEG-Gericht funktionell nicht zuständig, gleichwohl aber kann sich das Gericht aus Gründen des Sachzusammenhangs für zuständig erklären, um unterschiedliche Entscheidungen zu vermeiden.

Wohnungseigentümer müssen mit der Einladung alle wesentlichen Informationen über einen zu fassenden Beschluss mitgeteilt werden

LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 1/13, 20.05.2016

Ein Beschluss ist anfechtbar, wenn er die Anforderungen an eine ausreichende Information der Wohnungseigentümer zu dem zu behandelnden Beschlussgegenstand nicht erfüllt.

Daher ist vor der Versammlung die Übersendung der Unterlagen zu einem Beschlussgegenstand erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit den Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

Dies ist bei einer Jahres- und Einzelabrechnung der Fall.

Aber auch, wenn die Gemeinschaft über die Berufung eines Urteils entscheiden soll, muss der wesentliche Inhalt der Berufung bzgl. Inhalt, Ausgang, Forderungshöhe, Erfolgsaussichten und Umfang dargelegt werden.

Eine erstmalige Präsentation des Urteil auf der Eigentümerversammlung genügt insoweit nicht. Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, sich vorab selber beim Verwalter zu informieren.

Wohnungseigentümer darf Rechtsanwalt nicht mit der Wahrnehmung von Gemeinschaftsinteressen beauftragen; § 21 Abs. 2 WEG

AG Offenbach am Main, AZ: 320 C 50/15, 30.05.2016

Ein Wohnungseigentümer kann nur aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses gemeinschaftsbezogene Schadensersatzansprüche gegen den (Vor-)Verwalter geltend machen.

Eine Notgeschäftsführung gem. § 21 Abs. 2 WEG kommt nicht in Betracht.

Insoweit muss der Wohnungseigentümer fremde Ansprüche im eigenen Namen im Wege der Prozessstandschaft geltend machen.

Der Umstand, dass der Gemeinschaft wegen einer drohenden Verjährung ein Schaden droht, genügt nicht, da § 21 Abs. 2 WEG restriktiv auszulegen ist.

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter mehrheitlich durch Beschluss anlehnt und dieser Beschluss später erfolgreich angefochten wird, führt dieser Umstand nicht dazu, dass ein Wohnungseigentümer nach Aufhebung des Beschlusses berechtigt wäre, für die Gemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Anlegung eines Kiesbeetes in einem Ziergarten ist keine bauliche Veränderung; §§ 14, 22 WEG; 1004 BGB

AG Essen, AZ: 196 C 272/15, 02.06.2016

Weist die Teilungserklärung die Gestaltung der sondernutzungsberechtigten Gärten als Rasen und/oder Ziergarten aus, entspricht es noch der Zweckbestimmung dieser Vereinbarung, wenn ein Teil des Gartens mit Kies ausgelegt wird.

Als Ziergarten bezeichnet man einen Garten, der im Gegensatz zum Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden lediglich Pflanzen aufgrund gestalterischer oder ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere auch im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.

Daraus folgt, dass ein Beseitigungsanspruch eines neu angelegten Kiesbeetes gem. §§ 14, 22 WEG i.V.m. § 1004 BGB ausgeschlossen ist.

Wohnungseigentümer in NRW müssen Rauchwarnmelder nicht warten!

AG Bottrop, Urt. v. 18.09.2015; AZ: 20 C 25/15


Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, wonach den Wohnungseigentümern die Wartung von Rauchmeldern auferlegt wird, ist nichtig. Nach § 49a Abs. 7 S. 4 LBauO NRW hat der unmittelbare Besitzer für die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern in der Wohnung zu sorgen, sofern der Eigentümer die Rauchmelder nicht bereits vor dem 01.04.2013 hat einbauen lassen. Dies hat zur Folge, dass ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich ziehen, nichtig ist.

Die Entscheidung des AG Bottrop erscheint auf den ersten Blick widersprüchlich zur bisher ergangenen Rechtsprechung. Jedoch gilt vorliegend zu berücksichtigen, dass die LBauO NRW eine abweichende Regelung zu den bisher in den ergangenen Entscheidungen überprüften Landesbauordnungen aufweist, nämlich, dass nicht der Eigentümer, sondern der unmittelbare Besitzer der Wohnung die Wartungspflicht für die Rauchwarnmelder trifft. Insoweit ist die Entscheidung des AG Bottrop zutreffend.