Wohnungseigentümer in NRW müssen Rauchwarnmelder nicht warten!

AG Bottrop, Urt. v. 18.09.2015; AZ: 20 C 25/15


Der Beschluss einer Eigentümerversammlung, wonach den Wohnungseigentümern die Wartung von Rauchmeldern auferlegt wird, ist nichtig. Nach § 49a Abs. 7 S. 4 LBauO NRW hat der unmittelbare Besitzer für die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern in der Wohnung zu sorgen, sofern der Eigentümer die Rauchmelder nicht bereits vor dem 01.04.2013 hat einbauen lassen. Dies hat zur Folge, dass ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich ziehen, nichtig ist.

Die Entscheidung des AG Bottrop erscheint auf den ersten Blick widersprüchlich zur bisher ergangenen Rechtsprechung. Jedoch gilt vorliegend zu berücksichtigen, dass die LBauO NRW eine abweichende Regelung zu den bisher in den ergangenen Entscheidungen überprüften Landesbauordnungen aufweist, nämlich, dass nicht der Eigentümer, sondern der unmittelbare Besitzer der Wohnung die Wartungspflicht für die Rauchwarnmelder trifft. Insoweit ist die Entscheidung des AG Bottrop zutreffend.

Zur zulässigen Teilnahme eines Rechtsanwaltes an einer Eigentümerversammlung; § 24 WEG

 

AG Bottrop, AZ: 20 C 26/15, 12.01.2016

 

 

Auch in den Fällen, in denen die Teilungserklärung eine Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit (hier: Verwalter Ehegatte oder Miteigentümer) auf einer Eigentümerversammlung regelt, kann es Treu und Glauben verbieten, einen für seinen Mandanten auftretenden Rechtsanwalt von der Wohnungseigentümerversammlung auszuschließen.

Dies ist der Fall, wenn ein verwitweter, erkrankter Wohnungseigentümer an einer Versammlung nicht teilnehmen kann und den Verwalter oder ein anderer Wohnungseigentümer wegen widerstreitender Interessen nicht als Vertreter in Betracht kommt, weil ein Eigentümer insbesondere das Recht hat, sich auf einer Eigentümerversammlung argumentativ vertreten zu lassen.

In diesem Falle kann ein Wohnungseigentümer auch einen Rechtsanwalt mit der Wahrung seiner Interessen auf der Versammlung beauftragen. Wird der Rechtsanwalt von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, wird der Kernbereich der Mitgliedsschaftsrechte des auf der Eigentümerversammlung nicht vertretenen Wohnungseigentümers betroffen. Rechtsfolge ist die Rechtswidrigkeit aller dort gefassten Beschlüsse.

Verwalterwahl wegen fehlendem Bonitätsnachweis unwirksam / Nachweis einer Vermögenshaftpflicht genügt nicht

 

LG Dortmund, AZ: 1 S 386/15, 16.02.2016

 

Die Bestellung zum WEG-Verwalter entspricht nur dann der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn das Unternehmen fachlich qualifiziert und ausreichend finanziell ausgestattet ist. Auf die Rechtsform kommt es dabei nicht an.

Vor diesem Hintergrund sind die Wohnungseigentümer dem Grunde nach gehalten, sich vor (!) der Bestellung des Verwalters Gewissheit darüber zu verschaffen, ob das als Verwalter in Aussicht genommene Unternehmen diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich vor der Beschlussfassung zur Verwalterwahl darüber einen Überblick verschaffen, inwieweit die zu wählende Verwaltung über die notwendigen finanziellen Mittel verfügt oder aber anderweitige Sicherheiten stellen kann.

Allein die Vorlage einer Vermögenshaftpflichtversicherung genügt insoweit nicht, wenn nicht geklärt ist, ob der Versicherungsschutz aufrecht erhalten werden kann.

Es ist nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer die Prüfung der Solvenz des zu wählenden Verwalters auf der Eigentümerversammlung verlangt hat, denn die Informationsbeschaffung obliegt nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer.

 

Die Entscheidung des LG Dortmund führt die Rechtsprechung des BGH fort und schwächt damit die Position aller neu zu wählenden Verwaltungen erheblich. Für neu zu wählende Verwalter wird diese Rechtsprechung zu einer schweren Hürde werden, wenn diese vorher ihre finanzielle Ausstattung nicht offenlegen, was bisher in der Praxis so gut wie nie erfolgt. Dies eröffnet aber einem mit der Wahl der Verwaltung nicht einverstandenen Wohnungseigentümer bei sorgfältiger Argumentation erhebliche Erfolgsaussichten in einem Beschlussanfechtungsverfahren.

Anerkenntnisurteil kann in der Berufungsinstanz widerrufen werden; Prozessvollmacht des eigenen Anwaltes kann in der Revision nur durch postulationsfähigen Anwalt gerügt werden

 

BGH Karlsruhe, Urt. v. 23.10.2015; AZ: V ZR 76/14

Der Verwalter bleibt auch dann gesetzlicher Zustellungsvertreter, wenn er seiner Pflicht, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG), nicht nachkommt.

Dass der Verwalter im Beschlussmängelprozess nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG befugt ist, für die beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu mandatieren (vgl. Senat, Urteil vom 5. Juli 2013 - VZR 241/12, NJW2013, 3098 Rn. 7 ff.), schließt allerdings nicht aus, dass einzelne Wohnungseigentümer einen eigenen Rechtsanwalt beauftragen oder eine Vertretung durch den vom Verwalter eingeschalteten Anwalt ablehnen.

Soweit andere Wohnungserbbauberechtigte erstmals in der Revisionsinstanz mitgeteilt haben, sie wollten nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten werden, bleibt dies schon deshalb ohne Wirkung, weil die Erklärungen nicht durch einen am Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt abgegeben worden sind (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO).

Prozesshandlungen wie das Anerkenntnis unterliegen nicht den für materiell-rechtliche Rechtsgeschäfte geltenden Vorgaben. Die für Willenserklärungen geltenden Vorschriften über Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit wegen Willensmängeln sind weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 1981 - IVb ZR 589/80, BGHZ 80, 389, 391 ff.; Beschluss vom 13. Dezember 2006 - XI I ZB 71/04, MDR 2007, 672; Beschluss vom 14. Mai 2013 - II ZR 262/08, NJW 2013, 2686 Rn. 7). Wegen ihrer prozessgestaltenden Wirkung sind Prozesshandlungen grundsätzlich unwiderruflich, wenn sie als so genannte Bewirkungshandlungen die Prozesslage unmittelbar beeinflussen (Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 128/14, NJW 2015, 2425 Rn. 27). Ein Widerrufsrecht kann sich allerdings ausnahmsweise aus teleologischen oder systematischen Envägungen ergeben.

Es ist säumigen Streitgenossen in den Tatsacheninstanzen in nachfolgenden mündlichen Verhandlungen möglich ist, eine von dem anwesenden Streitgenossen mit Wirkung für sie vorgenommene Prozesshandlung zu widerrufen.

Die Möglichkeit zum Widerruf von Prozesshandlungen in der mündlichen Verhandlung von einem anwesenden Streitgenossenmit Wirkung für und wider die übrigen vorgenommen worden sind, folgt aus der gebotenen teleologischen Reduktion des § 62 ZPO.

 

Da hat der BGH aber mal wieder einen rausgehauen. Da die ZPO auf WEG-Verfahren nur bedingt anwendbar ist, hat der BGH mehrfach entscheiden müssen, wie sich die Streitgenossenschaft der beklagten Wohnungseigentümer in einem Anfechtungsverfahren auswirkt. Zunächst herrschte Ratlosigkeit. Dann überraschte uns der BGH (V ZR 196/08) mit der Erkenntnis, dass die Wohnungseigtentümer wie echte Streitgenossen anzusehen sind, was das LG München (1 S 809/11) dann auch prompt dazu veranlasste, sogar einen Parteiwechsel eines beklagten Miteigetümers vorzunehmen, worauf der BGH (V ZR 7/12) seine Rechtsprechung in einem Nebensatz sofort wieder aufgab und entschied, dass ein Parteiwechsel wohl doch nicht möglich sei.

Aktuell stellt der BGH (V ZR 76/14) fest, dass eine erstinstanzliche Prozesshandlung (Anerkenntnis) eines Streitgenossen ausnahmsweise noch in der Berufungsinstanz widerrufen werden kann, wenn die übrigen Eigentümer säumig waren und stellt damit erneut klar, dass die Gesetzesreform von 2007 wohl wenig durchdacht war.

Immer wieder neue Ausnahmen und Sonderregeln machen das Prozessrecht im WEG mittlerweile zu einem nicht mehr überschaubaren Risiko für Parteien wie für Anwälte.

Da wundert es schon gar nicht mehr, wenn ein Eigentümer, der erstmalig in der Revisionsinstanz von seinem Gerichtsverfahren erfährt, weil der Verwalter ihn bis dahin nicht unterrichtet hat und von den ihn vertreten Rechtsanwalt nicht vertreten werden will, einen beim BGH zugelassenen Rechtsanwalt beauftragen muss, damit dieser die fehlende Bevollmächtigung rügt.

 

Jetzt ist die Katze aus dem Sack

 

Tierschutz versus Eigentumsschutz: 

 

LG Dortmund 1 S 52/13, Urt. v. 20.10.2015

 

In einem recht emotional geführten Verfahren bestätigte das LG Dortmund nach dreijähriger Verfahrensdauer die Rechtsauffassung des AG Bottrop, wonach das Anfüttern von verwilderten Katzen zwecks medizinischer Versorgung und Kastration in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gestattet ist.

Die Katzenliebhaber wiesen auf die Notwendigkeit eines Engagements von freilaufenden Katzen hin, der Verbeugung weiterer Vermehrung und einer Impfung zur Verhinderung der Verbreitung von Krankheiten.

Die Wohnungseigentümer begrüßten diesen Einsatz, aber bitte nicht auf dem eigenen Grundstück.

Denn das Anfüttern lockte nicht nur Katzen, sondern auch Ratten, Mäuse und Rabenvögel an, die ihrerseits gemeinsam mit den Katzen den Singvögeln den Garaus machten und durch offene Terrassentüren und Fenster in die Wohnung gelangen könnten. Auch die Revierkämpfe der Katzen sowie der nächtliche ruhestörende Katzenjammer war den Eigentümern ein Dorn im Auge.

Hinzu kam, dass die womöglich mit Krankheitserregern und Wurmbefall infizierten Katzen Seuchen übertragen könnten. 

In diesen Fällen müsse auch das öffentliche Interesse an der Einschränlung der Population wilder Katzen hinter dem Recht am Eigentum zurückstehen.

Unberechtigter Ausschluss von der Eigentümerversammlung führt zur Unwirksamkeit der anschließend gefassten Beschlüsse

LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 42/15, 10.08.2015

Sieht das Gericht den Verwalter zur Zustellung einer Anfechtungsklage als ausgeschlossen an, hat es seinerseits von Amts wegen einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten zu bestellen (§ 45 Abs, 3 WEG). Warten die Kläger die Entscheidung des Gerichtes, an wen zugestellt wird und gegebenenfalls die Benennung eines Ersatzzustellungsbevollmächtigten ab, verzögern sie den Rechtsstreit daher nicht vorwerfbar (vgl. BGH NZM 2011, 752 Rn. 7).

Hat das Erstgericht die Klage aus mehreren voneinander unabhängigen Gründen für gerechtfertigt gehalten, liegt eine hinreichende Berufungsbegründung nur vor, wenn alle Gründe - für sich in ausreichender Weise - angegriffen werden.

Der unberechtigte Ausschluss eines Eigentümers oder einer anderen teilnahmeberechtigten Person von der Versammlung steht hinsichtlich der Rechtsfolgen der Nichtladung gleich. Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind im Rahmen der Anfechtungsklage für ungültig zu erklären, ohne dass es darauf ankommt, ob die in der Versammlung gefassten Beschlüsse auch bei Mitwirkung des ausgeschlossenen Eigentümers die erforderliche Mehrheit gefunden hätte.

Stört ein Wohnungseigentümer den Ablauf einer Versammlung, kann er als Ultima Ratio und nur für den weiteren Verlauf von der Versammlung - also nicht präventiv - ausgeschlossen werden. Voraussetzung einer solchen Ordnungsmaßnahme ist, dass der Versammlungsausschluss geeignet ist, die Störungen abzustellen und dass es kein milderes Mittel gibt, welches den Störungen in gleicher Weise entgegenwirkt. Ein milderes Mittel ist es etwa, einem Wohnungseigentümer das Rederecht zu begrenzen oder ganz zu entziehen. Auch ein nur zeitweiser Ausschluss, bis sich der Wohnungseigentümer „beruhigt" hat, ist in Betracht zu ziehen (Jennißen, WEG, Kommentar, 4. Auflage, § 24, Rn. 74).

Ehemaliger Mitarbeiter der Hausverwaltung kann nicht zum Verwaltungsbeirat bestellt werden; §§ 21, 29 WEG

 

LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 97/12, 06.08.2015

 

War ein Wohnungseigentümer als Mitarbeiter bei der Hausverwaltung tätig, kann er nicht zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Denn wenn ein Eigentümer in die Verwaltungstätigkeit integriert war, besteht hierin ein Interessenskonflikt.

Denn das Amt des Verwalters und des Verwaltungsbeirates sind inkompatibel (Jennißen-Hogenschup:, WEG, § 29 Rn. 11 ;Bärmann-Merle, WEG, § 29 Rnr 13 ).

Denn Aufgabe des Verwaltungsbeirates ist es nämlich u.a., die Tätigkeit des Verwalters gemäß § 29 Abs. 3 WEG zu prüfen. Auch wenn der Eigentümer als freiberuflicher Berater kein leitender Angestellter des Verwalters war - was die Nichtigkeit des Beschlusses begründet - liegt die Interessenkollision auf der Hand.

Wenn ein Verwaltungsbetratsmitglied von dem Verwalter dafür bezahlt wird, dass dieses für ihn Verwaltungstätigkeit ausübt, fehlt es an der nötigen Distanz, um eine wirksame Kontrolle durchführen zu können. Denn dann müsste das Verwaitungsbeiratsmitglied das kontrollieren, was es selbst geraten oder ausgeführt hat.