Kosten der Entziehungsklage sind auch in einer Zweiergemeinschaft Verwaltungskosten; §§ 16 Abs. 7, 18 WEG 

 

Ein Wohnungseigentümer, der Verwaltungskosten über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, hat grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 7, Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 683, 684, 748 BGB (LG Berlin, AZ: 55 S 342/11, Urt. v. 26.10.2012).

Nach § 16 Abs. 7 WEG gehören zu den Kosten der Verwaltung i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG insbesondere die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn, wie hier, die Beklagten Mitglieder einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft sind und im Entziehungsverfahren obsiegt haben.

Eine andere Beurteilung in Bezug auf § 16 Abs. 7 WEG n.F. ist trotz Geltung der Grundsätze der ZPO bei gerichtlichen Entscheidungen über die Kosten des Rechtsstreits nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 nicht veranlasst. Denn es geht hier um eine wohnungseigentumsrechtlich interne Kostenverteilung unabhängig von der Kostenentscheidung im Entziehungsverfahren, lediglich letztere richtet sich nach der ZPO. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 7 WEG n.F., der identisch mit dem Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG a.F. geblieben ist. Auch nach der Gesetzesbegründung vom 09.03.2006 (BT-Drs. 16/887, S. 25) stellt § 16 Abs. 7 WEG lediglich eine redaktionelle Folgeänderung nach der Einführung neuer Absätze (Absätze 3 bis 5) in § 16 WEG dar.

Dem Anspruch der Kläger steht der Vorrang einer Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband nicht entgegen. Vor der gerichtlichen Inanspruchnahme der im Entziehungsverfahren obsiegenden Partei ist eine Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband jedenfalls dann entbehrlich, wenn, wie hier, keine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist und die im Entziehungsverfahren obsiegende Partei zum Ausdruck gebracht hat, dass sie es auch nicht bedienen will.

Die Haftung der Beklagten besteht auch ohne die Aufnahme der Verbindlichkeit der Beklagten in eine Jahresabrechnung. Zwar kann ein Wohnungseigentümer rückständige Wohngelder gegen einen anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht geltend machen, wenn die der Zahlungsverpflichtung zugrunde liegende Verwaltungsentscheidung nicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt wurde.

Etwas anderes gilt allerdings bei Geschäften, die, wie hinsichtlich der Begleichung der Kosten einer von Wohnungseigentümern eingeleiteten Entziehungsklage, nicht zwingend vom Verwalter abzuwickeln sind. In einem solchen Fall findet sich keine Rechtsgrundlage im Gesetz für die Notwendigkeit der Aufnahme der Verbindlichkeit in eine Jahresabrechnung. Insbesondere ist § 28 WEG nicht maßgeblich, da es hier um einen Rückgriffsanspruch eines Miteigentümers geht (vgl. Beschluss des OLG Stuttgart vom 25.11.1985 – 8 W 424/84).

Diese auf den ersten Blick etwas aberwitzige Entscheidung des LG Berlin ist mittlerweile als gefestigte Rechtsprechung ( vgl. BayObLG, Az.: 2 Z 44/82) anzusehen. Ob der BGH hier irgendwann einmal eine teleologische Reduktion vornimmt und die Kosten der Entziehungsklage bei einer Zweier-WEG nicht den Verwaltungskosten zuschreibt, bleibt abzuwarten. Die Entscheidung zeigt aber, wie gefährlich man als Wohnungseigentümer lebt und wie wichtig es ist, eine Rechtsschutzversicherung zu besitzen, die derartige Risiken abdeckt.