Wohnungseigentümer darf Bonität des Verwalters bezweifeln; §§ 1004, 823 BGB

 

 LG Dortmund ( AZ: 1 S 67/15, Urt.v. 27.05.2015)

Ein Wohnungseigentümer darf  die Bonität eines neu zu wählenden Verwalter in Frage stellen. Es ist weder Anspruch wegen der Verletzung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts noch wegen einer Verletzung des Rechts am eingerichteten und ausgebübten Gewerbebetrieb eines WEG-Verwalters als deliktisch geschützten Rechtsgütern gegeben, wenn ein Eigentümer die Bonität eines zur Wahl stehenden Verwalters bezweifelt.

Die Zweifel der Bonität einer haftungsbeschränkten UG als Verwalterin sind auch unter Berücksichtigung der Entscheidung BGH V ZR 190/11 begründet gewesen. Ungeachtet der vorstehenden Ausführungen fehlt es für einen Anspruch auf Widerruf auch an der Rechtswidrigkeit der getätigten Äußerungen, wenn diese in einem gerichtlichen Verfahren und damit zur Wahrnehmung berechtigter Interessen getätigt worden sind, denen die Beklagte innerhalb des laufenden Rechtsstreits zur Wahrung ihrer Interessen hat entgegentreten können (vgl. Palandt, BGB, 74. Auflage, § 823, Rn. 37).

Insoweit ist die Grenze zu einer bewusst unwahren Tatsachenäußerung bzw. zur Schmähkritik, welche auf innerhalb eines gerichtlichen Verfahrens unzulässig sind (vgl. Palandt, a.a.O.), nicht überschritten worden. Ein Anspruch auf Geltendmachung außergerichtlicher Rechtsanwaltkosten besteht nicht, da die ungerechtfertigte Inanspruchnahme zum allgemeinen Lebensrisiko gehört und eine vertragliche Grundlage mangels Verwalterbestellung ausscheidet.

Wiedereinsetzung bei Anfechtungsklagen, § 46 WEG

 

 ( LG Dortmund, Urteil vom 02.06.2015; Az.: 1 S 91/15)

1. Versäumt ein Eigentümer in Unkenntnis der Beschlussfassung die Anfechtungsfrist des § 46 WEG, weil der Verwalter ihm das Protokoll nicht rechtzeitig aushändigt, kann ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gewährt werden.

2. Bestimmt die Teilungserklärung zweier räumlich getrennter Häuser, dass für die Gebrauchsregelung in dem einem Haus ein Stimmrechtsverbot des jeweils anderen Hauses existiert, muss die Abstimmung unter Ausschluss der Miteigentümer des jeweils anderen Hauses erfolgen. Die Mehrheitsverhältnisse müssen dabei für die jeweils stimmberechtigten Hausteile gesondert ermittelt werden.

3. Der in einem angefochtenen Beschluss betreffend einer Hausflurordnung verwendete Begriff des Hindernisses ist auslegungsfähig und dahin zu verstehen, dass keine Gegenstände aufzustellen sind, welche die Bewegungsfreiheit auf den Hausfluren bzw. den Laubengängen beeinträchtigen.

Zur Nichtigkeit eines Sanierungsbeschlusses wegen unbestimmtem Beschlussantrag

 

AG Essen-Borbeck, AZ: 24 C 12/15, 22.05.2015

 

 

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme ist nichtig, wenn das Vorhaben nicht hinreichend beschrieben wird.

Weil Eigentümerbeschlüsse gegen den Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) und gegen die nicht an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer wie Gesetze oder Vereinbarungen wirken, sind sie aus sich heraus objektiv und nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen (BGH, NJW 1998, 3713).

In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung.

Begleitumstände dagegen, also Umstände außerhalb des protokollierten Eigentümerbeschlusses, können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

 

Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen und Instandsetzungsmassnahmen führen immer wieder zu Streitigkeiten. Häufig werden die Beschlussanträge schon nicht richtig vorbereitet, mit der Folge, dass ein unklarer Beschluss meistens zur Nichtigkeit führt.

Da nichtige Beschlüsse nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung angefochten werden müssen, kann ein Eigentümer, der mit der beschlossenen Massnahme nicht einverstanden ist, auch noch nach Ablauf dieser Frist Klage auf Feststellung der Nichtigkeit erheben.

Da die Feststellung der Nichtigkeit dem betroffenen Wohnungseigentümer erhebliche Schwierigkeiten bereitet - allein deshalb, weil die Beschlüsse objektiv auszulegen sind - ist eine Überprüfung durch einen Rechtsanwalt in jedem Einzelfall empfehlenswert.

Zur Haftung des Verwalters bei der Anfechtung eines fehlerhaften Beschlusses; § 49 Abs. 2 WEG

 

AG Bottrop, AZ: 20 C 10/15, 02.06.2015

Das Amtsgericht Bottrop hatte über die Frage zu entscheiden, ob der Verwalter die Kosten für ein Anfechtungsverfahren zu tragen hat, wenn die gefassten Beschlüsse auch mit der Bergündung einer fehlerhaften Protokollierung angefochten wurden und die Beklagten allein deswegen die Klage anerkennen.

Das Amtsgericht neigt zwar dazu, die Nichtbeachtung einer qualifizierten Protokollierungsklausel durch den Verwalter und Versammlungsleiter als zumindest grob fahrlässig anzusehen.

Es konnte aber nicht festgestellt werden, dass der Beigeladene die Tätigkeit des Gerichts veranlasst hat. Denn die Klägerin hat die Anfechtung der Beschlüsse auch mit dem Vorliegen materieller Fehler begründet. Auf diese Begründung sind die Beklagten nicht eingegangen, so dass nicht feststellbar ist, dass die Erhebung der Klage allein durch ein mangelhaftes Verhalten des Beigeladenen bewirkt wurde. Unter diesen Umständen ist es nicht gerechtfertigt, von der Kostenfolge aus § 91 ZPO
abzuweichen.

Unbestimmte Verwaltervergütung kann zur Anfechtung der Verwalterbestellung führen; §§ 23, 27 WEG

 

Der Inhalt eines Beschlusses muss nach Auffassung des AG Bottrop (Urt.v. 12.06.2015; Az.: 20 C 9/15) klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (s. nur Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, § 23 Rdnr. 54). Daran krankt die Formulierung in dem angefochtenen Beschluss, der Verwalter sei berechtigt, „zu Unrecht vorgebrachte Beschwerden" in Rechnung zu stellen.

In welchen Fällen und unter welchen Umständen eine Zahlungsverpflichtung begründet werden soll, lässt sich weder der getroffenen Regelung noch den Umständen aus der Niederschrift entnehmen. Der einzelne Wohnungseigentümer oder auch ein Sondernachfolger kann anhand der Formulierung nicht erkennen, wann er mit Forderungen des Verwalters zu rechnen hat. Denn ob eine Beschwerde zu Unrecht erhoben ist, ist eine reine Wertungsfrage, die im Einzelfall durchaus unterschiedlich beantwortet werden kann. Die mangelnde Bestimmtheit der Formulierung „zu Unrecht vorgebrachte Beschwerden" führt zu der Unwirksamkeit des angefochtenen Beschlusses.

Wiederaufleben eines Unterlassungsanspruches bei zweckwidriger Nutzung von Sondereigentum durch Neuvermietung; §§ 199 Abs. 1, 5, 242 BGB; 15 Abs. 3 WEG

 

 

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 178/14, 08.05.2015

 

 

Der Sache nach sieht es die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Räume im Souterrain als Hobbyräume, Vorratskeller, Flur bzw. Kellerraum dienen, als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an. Die Nutzung solcher Nebenräume zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie - wie hier - die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.

Die zweckwidrige Nutzung ist Dauerhandlung anzusehen. Solange die Nutzung anhält, kann die Verjährungsfrist nicht in Gang gesetzt werden Die fortlaufende Nutzung ist als wiederholte Handlung anzusehen, die jeweils neue (nicht verjährte) Unterlassungsansprüche auslöst.

Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich.

Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, NJW-RR 2006, 235 Rn. 10). An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Jedenfalls eine Neuvermietung stellt in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur dar.

Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor - etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis - Abstand genommen haben.

Mit der Verwalterbestellung muss die Vergütung geregelt sein; § 26 WEG

 

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 114/14, 27.02.2015

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist (Senat, Urt. v. 1. April 2011 - V ZR 96/10).

Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird.

Damit hat der Senat wohl seine Trennung von Verwalterbestellung als Organ der Eigentümergemeinschaft und des Verwaltervertrages als selbständiger Dienst-/Werkvertrag  aufgegeben.