Hunde müssen nicht in Eigentümergemeinschaft angeleint werden; § 15 Abs. 2 WEG

 

LG Itzehoe, AZ: 11 S 58/13, 28.05.2014

 

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Anspruch auf eine generelle Anleinpflicht von Hunden, wenn das Interesse der übrigen Mitglieder auch durch andere Verhaltensregeln gewahrt werden kann (a.A.: so insbesondere AG München, Urt. v. 19.09.2011 - 485 C 1864/11 WEG, ZMR 2012, 307; tendenziell auch OLG Köln, Beschl. v. 28.07.2008 - 16 Wx 116/08, WuM 2009, 372; LG Konstanz, Beschl. v. 15.12.2008 - 62 T 73/08, ZMR 2009, 634).

Ein betreffend die Nutzung der Rasenfläche mit Hunden verlässt nicht die Grenzen des den Wohnungseigentümern durch § 15 Abs. 2 WEG zur Regelung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs eingeräumten Ermessens, auch wenn der Beschluss das Spielen mit nicht angeleinten Hunden auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche legitimiert.

Das führt aber nicht dazu, dass die Regelung gegen § 2 Abs. 2 Nr. 4 des Gefahrhundegesetzes (GefHG) des Landes Schleswig-Holstein vom 28.01.2005 (GVOBl. Schl.-H. 2005, S. 51), dass die vom Kläger zitierte Gefahrhundeverordnung zum 01.04.2005 außer Kraft gesetzt hat (vgl. § 19 GefHG), verstoßen könnte. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 GefHG sind Hunde bei Mehrfamilienhäusern auf Zuwegen, in Treppenhäusern, in Aufzügen, in Fluren und in sonstigen von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumen an einer zur Vermeidung von Gefahren geeigneten Leine zu führen. Hier geht es jedoch nicht um einen dieser geschützten Bereiche, sondern um Rasenflächen. Derartige Gemeinschaftsflächen sind -anders als beispielsweise bei § 2 Abs. 2 Nr. 3 GefHG - nicht in die Regelung miteinbezogen. Der Beschluss kollidiert auch nicht mit Ziffer 2. der Hausordnung. Das zeitweilige Spielen mit Hunden auf einer Rasenfläche stellt keine "Tierhaltung außerhalb der Wohnung" dar. Gemeint ist damit nach dem maßgeblichen objektiven Sinngehalt der Vorschrift ein Halten von Tieren außerhalb des Wohnbereichs in speziellen Käfigen oder Zwingern. Darum geht es hier nicht. Die Kammer berücksichtigt bei der Prüfung des Beschlusses auch den Umstand, dass die Teilungserklärung keinerlei Einschränkung der Hundehaltung vorsieht, das Halten von Hunden in der Anlage also grundsätzlich erlaubt ist. Das ist entgegen der vom Kläger geäußerten Rechtsansicht keineswegs selbstverständlich, denn eine Einschränkung der Tierhaltung in der Teilungserklärung wäre durchaus zulässig. Der BGH hat dies für eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer entschieden (BGH, Beschl. v. 04.05.1995 - V ZB 5/95, NJW 1995, 2036); entsprechendes gilt für die einseitige Erklärung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG (vgl. Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 68, 102).

Enthält die Teilungserklärung im vorliegenden Fall aber gerade keine Einschränkung der Tierhaltung, so muss jeder Wohnungseigentümer damit rechnen, dass die Eigentümer im Beschlusswege auch großzügige Gebrauchsregelungen unter Ausschöpfung des ihnen insoweit zustehenden Ermessensspielraums treffen. Nichts anderes ist hier geschehen. Der Beschluss legitimiert einerseits allein das Spielen von Hunden auf dem Rasenstreifen, wobei ein Anspringen von Personen zu unterbleiben hat, was die Anwesenheit des Hundehalters oder einer vertrauten Person erfordert. Er untersagt andererseits die bei Hundehaltern nicht selten zu beobachtende Unsitte, die Rasenfläche zur Verrichtung des "täglichen Geschäfts" durch das Tier zu nutzen. Wenn der Beschluss den Bewohnern der Anlage gleichwohl eine Begegnung mit Hunden sowie gewisse Belästigungen wie etwa durch Bellen oder das Vorhandensein von Hundehaaren nicht gänzlich erspart, so liegt dies noch im Rahmen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs i. S. von § 15 Abs. 2 WEG. Dieser verlangt jedem Wohnungseigentümer eine gewisse Rücksichtnahme auf die Interessen der Mitbewohner ab, wozu auch die Duldung von moderaten Beeinträchtigungen infolge sozialadäquater Tierhaltung zu rechnen ist. Entgegen der Auffassung des Klägers beinhaltet der Beschluss zu TOP 4 weder eine Diskriminierung von Wohnungseigentümern, die keinen Hund halten, noch eine Nutzungserweiterung zugunsten von hundehaltenden Nichteigentümern. An einer Diskriminierung fehlt es bereits deswegen, weil eine etwa unterschiedliche Behandlung von Personen auf einem legitimen Zweck beruht. Ein solcher kann auch auf einer wirksamen wohnungseigentumsrechtlichen Regelung, etwa einem Beschluss, beruhen. Adressaten des Beschlusses sind überdies lediglich die Wohnungseigentümer und deren Mieter, nicht hingegen fremde Personen, die in der Anlage nicht ansässig sind.


Nicht hinnehmen müssen die Eigentümer der Anlage zwar - insoweit ist dem Kläger Recht zu geben - ein unverhofftes Anspringen, insbesondere durch nicht angeleinte Hunde, oder gar ein Erscheinen von nicht angeleinten Hunden in fremden Wohnungen. Ebenfalls nicht zu dulden brauchen sie eine völlige Verdrängung von Nichthundehaltern von der Rasenfläche durch frei herumlaufende und tobende Hunde. Gegen derartige Auswüchse der Hundehaltung haben die Eigentümer in dem zu TOP 4 gefassten Beschluss jedoch Vorkehrungen getroffen. Belästigungen von Personen durch Anspringen sind absolut untersagt; die Nutzung der Rasenfläche durch bestimmte Hunde darf bei derartigen Vorkommnissen durch Mehrheitsbeschluss widerrufen werden. Insofern eröffnet die beschlossene Regelung hinreichende Spielräume, um eine in der Anlage grundsätzlich ja erlaubte Hundehaltung für alle Bewohner zumutbar zu gestalten. Die Kammer sieht sich nicht im Widerspruch zu der Entscheidung des OLG Hamburg vom 20.08.2007 (2 Wx 72/07 = ZMR 2008, 151). Aus dieser ergibt sich lediglich, dass es den Wohnungseigentümern im Rahmen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs unbenommen bleibt, Tierhaltung in der Anlage durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG zu regeln. Dabei darf weder ein vollständiges Verbot der Haustierhaltung noch eine unbeschränkte Haustierhaltung beschlossen werden; im Übrigen steht den Eigentümern jedoch bei der Regelung der Tierhaltung ein Ermessen zu. Dass die Grenzen dieses Ermessens allein dadurch gewahrt sein können, dass die Wohnungseigentümer einen uneingeschränkten Leinenzwang festlegen, lässt sich dieser Entscheidung nach Ansicht der Kammer jedoch nicht entnehmen. In dem dortigen Fall geht es um die Anfechtung eines Mehrheitsbeschlusses, in welchem den Eigentümern generell untersagt wird, Hunde in den gemeinschaftlichen Garten zu führen (TOP 7). Insoweit hat das OLG Hamburg im Rechtsbeschwerdeverfahren die Entscheidung des Landgerichts bestätigt, das diesen Beschluss für ungültig erklärt hat. Nur in diesem Zusammenhang weist es darauf hin, dass die Interessen der übrigen Miteigentümer hinreichend gewahrt seien, wenn die Hunde angeleint seien, eine Nutzung der Gartenfläche als Hundetoilette untersagt werde und der Hundehalter verpflichtet werde, unbeabsichtigt abgesonderten Hundekot umgehend selbst zu beseitigen (s. OLG Hamburg, a. a. O., Rn. 16). Auch aus der vom Kläger im Schriftsatz vom 05.12.2013 (S. 3 oben) besonders hervorgehobenen Passage der Entscheidungsgründe ("Nur eine derartige Gebrauchsregelung ...") folgt nichts anderes. Es geht erkennbar darum, dass eine Gebrauchsregelung besteht, die es dem hundehaltenden Wohnungseigentümer ermöglicht, die im Gemeinschaftseigentum stehende Gartenfläche mitzubenutzen. Durch eine Anleinpflicht werden Belästigungen der übrigen Miteigentümer über das bei angeordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus (vgl. § 14 Nr. 1 WEG) entgegengewirkt. Das bedeutet aber nicht, dass eine Anleinpflicht das einzige Mittel ist, um die Interessen der nichthundehaltenden Wohnungseigentümer zu wahren. Im Übrigen hat dem Beschluss des OLG Hamburg auch eine andere Fallgestaltung zugrunde gelegen. Dort ging es um eine gemeinschaftliche Gartenfläche mit einer Größe von 2.400 qm, die von einer Vielzahl von Wohnungseigentümern im Rahmen ihrer sehr unterschiedlichen Freizeitgestaltung genutzt wurde. Der hier in Rede stehende Rasenstreifen ist zuletzt lediglich von dem Mieter einer der Wohneinheiten zum Spielen mit seinem kleinen Hund genutzt worden. Sofern andere Bewohner der Anlage eine regelmäßige Nutzung der Rasenfläche beanspruchen, kann ohne weiteres ein "Widerruf" der beschlossenen Hundenutzungserlaubnis erfolgen, wozu es allerdings eines Mehrheitsbeschlusses bedarf.

In der Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten wird, im Bereich der Wohnungseigentumsanlage einschließlich der gemeinschaftlichen Außenflächen bestehe eine generelle Anleinpflicht für Hunde (so insbesondere AG München, Urt. v. 19.09.2011 - 485 C 1864/11 WEG, ZMR 2012, 307; tendenziell auch OLG Köln, Beschl. v. 28.07.2008 - 16 Wx 116/08, WuM 2009, 372; LG Konstanz, Beschl. v. 15.12.2008 - 62 T 73/08, ZMR 2009, 634). Das soll nach Ansicht des AG München (a. a. O.) bereits aus den §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG folgen. Das Laufenlassen von Hunden in einer Wohnungseigentumslage stelle stets eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer dar, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehe. Das gelte unabhängig davon, ob der Hund im Einzelfall gefährlich sei oder dazu neige, an Personen hochzuspringen. Nur wenn dieser angeleint sei, könnten die übrigen Eigentümer sicher sein, dass er nicht auf sie zugelaufen komme und sie belästige. Allein deren Besorgnis, von einem Hund angesprungen zu werden, stelle eine erhebliche Beeinträchtigung dar, die sie nicht hinnehmen müssten.

Dem möchte sich das LG Itzehoe jedoch nicht anschließen. Sie ist der Auffassung, dass den Eigentümern - soweit die Teilungserklärung hierzu keine Vorgaben enthält - für die Regelung der Hundehaltung auf den Freiflächen der Anlage ein weites Ermessen zusteht, dessen absolute Grenzen lediglich durch ein vollständiges Tierhaltungsverbot einerseits sowie eine unbeschränkte Tierhaltungserlaubnis andererseits gebildet werden. Alles Weitere hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese können einen Leinenzwang für Hunde gebieten, müssen es jedoch nicht zwangsläufig. Gegenteiliges lässt sich auch nicht aus den §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG herleiten. § 15 Abs. 3 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und im Übrigen billigem Ermessen entspricht. Hier haben die Eigentümer eine Regelung durch Beschluss getroffen, die an den Vorgaben des § 15 Abs. 2 WEG zu messen ist. Diesen hält der gefasste Beschluss stand.

 Zu den Grenzen der Auferlegung von Pflichten eines Sondernutzungsberechtigten (hier: Gartennutzung) durch Beschluss; §§ 16, 23 Abs. 1 WEG

 

BGH Karlsruhe, Urt.v. 10.10.2014; Az.: V ZR 315/13

Eine Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen. Deshalb ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt.

Zum besonderen Schutz der Minderheit sind bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter - lediglich durch das Willkürverbot beschränkter - Gestaltungsspielraum eingeräumt.

Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt.

Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen.

Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam.

Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt.

Mit dieser Entscheidung hatte der Kläger einen Pyrrhussieg errungen. Zwar durften die Miteigentümer den Kläger durch Beschluss nicht verpflichten, seinen sondernutzungsberechtigten Gartenteil selber zu pflegen. Die hindert die Eigentümer künftig aber nicht daran, dem sondernutzungsberechtigten Eigentümer die Kosten der Gartenpflege gem. § 16 Abs. 3 WEG allein aufzuerlegen.

Ordnungsgemäße Ladung zur Eigentümerversammlung durch Zustellung der Einladung durch den Verwalter an sich selbst; § 23 WEG

 

 LG Dortmund, AZ: 1 S 263/13, 04.11.2014

Ist mit einer WEG-Verwalterin ein gesonderter Mietverwaltungsvertrag abgeschlossen und der Verwaltung aufgrund der dort getroffenen Regelung eine Vollmacht zur Entgegennahme der Versammlungseinladungen erteilt worden, ist in der Zustellung der Einladung an sich selbst kein treuwidriges Verhalten der Verwalterin zu sehen.

Denn es liegt in der Hand eines jeden Eigentümers, der Verwalterin eine entsprechende Vollmacht zu erteilen oder aufgrund der damit verbundenen Risiken von einer Vollmachtserteilung abzusehen. Die Vollmachten sind dazu im vollen Bewusstsein erteilt worden, dass die Verwalterin zugleich Wohnungsverwalterin der Gemeinschaft ist, was ohne weiteres auch eine Zustellung der Einladung an sie selbst zur Folge haben kann. Eine Zustellung an die entsprechenden Eigentümer ist aufgrund der privatautonomen abweichenden Vereinbarung dann nicht mehr notwendig.

Etwaige Pflichtverstöße der Verwalterin im Zusammenhang mit den Formalien der Versammlung oder des Protokolls sowie diesbezügliche Auskunftsverweigerungen begründen auch nicht die Anfechtbarkeit von Beschlüssen, sondern führen im Ergebnis allenfalls zu einer Schadensersatzpflicht der Verwaltung.

Die Entscheidung des LG Dortmund zeigt, wie gefährlich es für einen Wohnungseigentümer werden kann, wenn er einen Verwaltervertrag mit umfassenden Vollmachten unterschreibt. Dies führt faktisch dazu, dass ein Verwalter den von ihm vertretenen Eigentümer von der gesamten Willensbildung in der Gemeinschaft völlig isolieren kann. Daher kann nur vor umfassenden Vollmachterteilungen gewarnt werden, insbesondere, wenn der beauftragte Miet-Verwalter des Sondereigentums zugleich auch noch der WEG-Verwalter ist.

Kosten der Entziehungsklage sind auch in einer Zweiergemeinschaft Verwaltungskosten; §§ 16 Abs. 7, 18 WEG 

 

Ein Wohnungseigentümer, der Verwaltungskosten über seinen Anteil hinaus bezahlt hat, hat grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 7, Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 683, 684, 748 BGB (LG Berlin, AZ: 55 S 342/11, Urt. v. 26.10.2012).

Nach § 16 Abs. 7 WEG gehören zu den Kosten der Verwaltung i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG insbesondere die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG.

Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn, wie hier, die Beklagten Mitglieder einer Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft sind und im Entziehungsverfahren obsiegt haben.

Eine andere Beurteilung in Bezug auf § 16 Abs. 7 WEG n.F. ist trotz Geltung der Grundsätze der ZPO bei gerichtlichen Entscheidungen über die Kosten des Rechtsstreits nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 nicht veranlasst. Denn es geht hier um eine wohnungseigentumsrechtlich interne Kostenverteilung unabhängig von der Kostenentscheidung im Entziehungsverfahren, lediglich letztere richtet sich nach der ZPO. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 7 WEG n.F., der identisch mit dem Wortlaut des § 16 Abs. 4 WEG a.F. geblieben ist. Auch nach der Gesetzesbegründung vom 09.03.2006 (BT-Drs. 16/887, S. 25) stellt § 16 Abs. 7 WEG lediglich eine redaktionelle Folgeänderung nach der Einführung neuer Absätze (Absätze 3 bis 5) in § 16 WEG dar.

Dem Anspruch der Kläger steht der Vorrang einer Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband nicht entgegen. Vor der gerichtlichen Inanspruchnahme der im Entziehungsverfahren obsiegenden Partei ist eine Klage auf Ausgleichszahlung gegen den Verband jedenfalls dann entbehrlich, wenn, wie hier, keine Befriedigung aus dem Verwaltungsvermögen zu erwarten ist und die im Entziehungsverfahren obsiegende Partei zum Ausdruck gebracht hat, dass sie es auch nicht bedienen will.

Die Haftung der Beklagten besteht auch ohne die Aufnahme der Verbindlichkeit der Beklagten in eine Jahresabrechnung. Zwar kann ein Wohnungseigentümer rückständige Wohngelder gegen einen anderen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht geltend machen, wenn die der Zahlungsverpflichtung zugrunde liegende Verwaltungsentscheidung nicht für alle Wohnungseigentümer verbindlich festgestellt wurde.

Etwas anderes gilt allerdings bei Geschäften, die, wie hinsichtlich der Begleichung der Kosten einer von Wohnungseigentümern eingeleiteten Entziehungsklage, nicht zwingend vom Verwalter abzuwickeln sind. In einem solchen Fall findet sich keine Rechtsgrundlage im Gesetz für die Notwendigkeit der Aufnahme der Verbindlichkeit in eine Jahresabrechnung. Insbesondere ist § 28 WEG nicht maßgeblich, da es hier um einen Rückgriffsanspruch eines Miteigentümers geht (vgl. Beschluss des OLG Stuttgart vom 25.11.1985 – 8 W 424/84).

Diese auf den ersten Blick etwas aberwitzige Entscheidung des LG Berlin ist mittlerweile als gefestigte Rechtsprechung ( vgl. BayObLG, Az.: 2 Z 44/82) anzusehen. Ob der BGH hier irgendwann einmal eine teleologische Reduktion vornimmt und die Kosten der Entziehungsklage bei einer Zweier-WEG nicht den Verwaltungskosten zuschreibt, bleibt abzuwarten. Die Entscheidung zeigt aber, wie gefährlich man als Wohnungseigentümer lebt und wie wichtig es ist, eine Rechtsschutzversicherung zu besitzen, die derartige Risiken abdeckt.

Zur Befangenheit eines Richters und zur zulässigen Doppelvertretung eines Rechtsanwaltes im WEG-Anfechtungsverfahren; §§ 46 WEG, 134 BGB; 46 ZPO

 

Ein Mandatsverhältnis ist nach einem Beschluss des LG Dortmund, AZ: 11 T 56/14, 08.08.2014 nicht nichtig, wenn ein Rechtsanwalt in einem Anfechtungsverfahren zunächst nur einen Wohnungseigentümer auf Klägerseite vertritt und später das Mandat auf einen weiteren, zunächst formal beklagten Wohnungseigentümer erweiterert wird .

Auch wird hierdurch die ordnungsgemäß erteilte Vollmacht nicht berührt.

Auch wenn die zuständigen Strafgerichte und die zuständige
Rechtsanwaltskammer bzgl. eines möglichen Parteiverrats abschließend den gegensätzlichen Rechtsstandpunkt eingenommen haben, dürfte die Rechtsauffassung des abgelehnten Richters unter rein akademischen Gesichtspunkten (!!!) nicht unvertretbar geworden sein.

Allerdings weist die Kammer darauf hin, dass es nach Vorliegen der vorgenannten Entscheidungen des Amtsgerichts Bottrop, des Landgerichts Essen und der Rechtsanwaltskammer Hamm nun unter prozessualen Gesichtspunkten (???) für die Zukunft nicht mehr zu rechtfertigen sein dürfte, unter Beharrung auf einer eigenen abweichenden Meinung den Klägern die Prozessvertretung durch den von ihnen gewählten Rechtsanwalt zu versagen.

Zur Nichtigkeit einer Verwalterwahl und Unwirksamkeit eines zwischen Beirat und Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages; §§ 26, 29 WEG

 

LG Dortmund, AZ: 1 S 369/13, 02.09.2014

Ergibt sich aus einem Beschluss zur Bestellung eines Verwalters nicht eindeutig, wer die Verwaltung übernehmen soll, ist dieser Beschluss nichtig. Insoweit ist erforderlich, dass eine im Handelsregister eingetragene juristische Person oder eine namentlich benannte natürliche Person auf der Eigentümerversammlung zum Verwalter bestimmt wird. Allein die Bezeichnung einer Firma genügt nicht, insbesondere, wenn sich der neu gewählte Verwalter gemeinsam mit seinem Sohn vorgestellt hat und nicht klar ist, ob es sich bei der Firma um eine GbR handelt.

Darüber hinaus erfordert eine Neuwahl zum Verwalter mindestens drei Vergleichsangebote. Der Verwaltungsbeirat kann zwar eine Vorauswahl bei einer Vielzahl von Angeboten treffen, jedoch muss der Eigentümerversammlung mindestens drei Verwalterangebote zur Abstimmung vorgelegt werden.

Auch bei der Vorauswahl durch eine Findungskommission, wie hier dem Verwaltungsbeirat, erfordert der Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit erhält, von den eingeholten Alternativangeboten Kenntnis zu nehmen und daraus sowie ergänzend aus etwaigen eigenen Informationen Wahlvorschläge in die Eigentümerversammlung einzubringen (OLG Hamm, Beschl. v. 03.01.08 - 15 W 240/07).

Wird der Verwaltungsbeirat ohne Beschlussfassung zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem neuen Verwalter "bestimmt", ist der Verwaltervertrag mangels ordnungsgemäße Bevollmächtigung des beirates zum Abschluss eines verwaltervertrages unwirksam.

Die Entscheidung des LG Dortmund sanktioniert in einer selten ausgesprochenen Deutlichkeit die Folgen einer unzureichend vorbereiteten Verwallterwahl nebst anschließend geschlossenen Verwaltervertrag. Man wünscht sich von anderen Gerichten eine ähnliche Konsequenz.

Kein Parteiverrat in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren bei rein formeller Prozessgegnerschaft

 

Das Landgericht Essen (Az.: 52 Qs-29 Js 648/13-9/14) hat nunmehr eine Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt, wonach ein Rechtsanwalt sich nicht des Parteiverrates strafbar macht, wenn er sukzessive mehrere Eigentümer vertritt, die bei Klageerhebung des ersten Eigentümers formal auf der Beklagtenseite standen.

Aufgrund der Besonderheit im WEG-Verfahren, in welchem sich ein Wohnungseigentümer einer Klage auf Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung als Nebenintervenient anschließen kann, kommt es für die Frage eines Parteiverrates i.S.d. § 356 StGB auf einen materiell-rechtlichen Interessenkonflikt an. Darüber hinaus erscheint auch ein formeller Interessekonflikt zumindest dann zweifelhaft, wenn die mitvertrenen Eigentümer in der vor dem Amtsgericht erhobenen Klage nicht in der Eigentümerliste aufgeführt sind.